Ein Mann hatte eine Eigentumswohnung in einem Haus gemietet, in dem sich mehrere Wohneinheiten befanden. Die Türen des Hauses waren durch eine Schließanlage gesichert. Bei Mietbeginn waren dem Mieter zwei Schlüssel übergeben worden. Als er aus seiner Wohnung ausziehen wollte, stellte er fest, dass er einen der Schlüssel verloren hatte. Sein Vermieter meldete die Sache der Hausverwaltung der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft.
Diese stellte dem Vermieter auf Basis eines Kostenvoranschlages die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Rechnung. Die Begründung dafür: Mit dem verlorenen Schlüssel habe man nicht nur Zutritt zu der Wohnung des Mieters, sondern könne damit auch die Haustür und die Tür zum Kellerzugang öffnen. Nach Ansicht der Hausverwaltung bestand daher die Gefahr, dass sich Unbefugte mithilfe des Schlüssels Zugang verschaffen könnten.
Vermieter verlangte Ersatz
Der Vermieter verlangte vom ehemaligen Mieter Schadenersatz in Höhe des Kostenvoranschlags, den die Hausverwaltung vorgelegt hatte. Der ehemalige Mieter hielt die Bedenken der Hausverwaltung jedoch für übertrieben, zumal diese die Schließanlage trotz des Wissens um den verlorenen Schlüssel noch nicht hatte austauschen lassen. Er erklärte sich seinem Vermieter gegenüber daher lediglich dazu bereit, die Kosten für die Herstellung eines Ersatzschlüssels zu übernehmen.
Doch damit wollte sich der Vermieter nicht abspeisen lassen. Denn er fühlte sich gegenüber der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in der Pflicht. Er zog daher gegen seinen ehemaligen Mieter vor Gericht.
Sowohl das Heidelberger Amts- als auch Landgericht der Stadt bestätigten dem Vermieter, dass er einen Anspruch auf Zahlung der in der Zwischenzeit von einem Sachverständigen ermittelten Kosten für den Austausch der Schließanlage hat.
Ersatzpflicht erst bei Austausch der Schließanlage
Auf die Tatsache, dass die Anlage bislang noch nicht ausgetauscht wurde, kommt es nach Meinung der Richter nicht an. Denn ist wegen der Beschädigung oder Beeinträchtigung einer Sache Schadenersatz zu leisten, so kann der Geschädigte statt der Herstellung gemäß Paragraf 249 Absatz 2 Satz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Es ist folglich ausschließlich Sache des Vermieters, ob er die mit dem Verlust des Schlüssels einhergehenden Risiken eingehen will oder nicht, so das Landgericht Heidelberg. Mit seiner hiergegen beim Bundesgerichtshof eingelegten Revision hatte der Exmieter Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte zwar nicht in Abrede, dass ein Mieter zum Schadenersatz verpflichtet sein kann, wenn er einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat und wegen einer bestehenden Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen ein Austausch der Anlage erforderlich ist.
Ein ersatzpflichtiger Vermögensschaden liegt nach Ansicht der Richter aber erst in dem Augenblick vor, wenn eine Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Das war in dem entschiedenen Fall bislang noch nicht geschehen, sodass die Klage des Vermieters als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Hilfreicher Versicherungsschutz
Im Rahmen einer Privathaftpflicht-Versicherung ist es übrigens oftmals möglich, das Schlüsselverlust-Risiko mitzuversichern. Wichtig dabei ist, dass sich der Versicherungsschutz auch auf verlorene „fremde privat überlassene“ Schlüssel bezieht.
Dies schließt nicht nur die Schlüssel für den Mieter eines Hauses oder einer Wohnung in einem Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten ein. Versichert ist dann auch der Verlust von Schlüsseln, die der Versicherte beispielsweise als Vereinsmitglied zum Vereinsheim oder als Hotelgast zum Hotel ausgehändigt bekommen hat.
Wer von seinem Arbeitgeber beispielsweise Schlüssel für den Zugang zum Firmengebäude erhalten hat, kann in mancher Privathaftpflichtpolice zudem – teils optional – auch den Verlust von sogenannten „fremden betrieblich überlassenen“ Schlüsseln mit absichern.
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